Аренда жилья в Дубае: пик пройден, Дубай на пороге снижения цен в 2026 году

Премиальные локации Дубая еще тянут цены вверх, но основная масса районов демонстрирует стабилизацию. В 2026 году вероятно умеренное снижение ставок там, где на подходе крупные объемы нового жилья.

Рынок аренды жилья в Дубае переключается с турбо-режима на устойчивую крейсерскую скорость. В III квартале 2025 года средняя запрашиваемая аренда выросла на 4,7% кв/кв, годовой рост: квартиры +5,6%, виллы +3,5%. Средние чеки: квартиры - 75 317 дирхамов/год, виллы - 265 055 дирхамов/год. Это уже далеко от двузначных скачков 2023-2024 г.г.

Где возможна коррекция

Районы с мощным календарём ввода жилья находятся под давлением. В фокусе Jumeirah Village Circle (JVC) и Business Bay поскольку на них приходится около 20% всего запланированного предложения ближайших четырёх лет.

Пригородные и среднеценовые кластеры такие как JVC, JVT, Dubailand, Dubai South, Al Furjan быстро наращивают выбор и формируют потолок для роста цен.

Куда мигрируют арендаторы

Часть жильцов уходит из старых центральных кварталов в новые комплексы с современными удобствами и более гибкими ценами: Dubai South, Al Furjan, JVC.

Бюджетно ориентированные арендаторы перебираются в соседние эмираты (Шарджа, Аджман, Рас Эль-Хайма), что фиксируется всплеском регистраций договоров аренды там где досигается компромисс между ценой и временем на дорогу.

При достаточной платёжеспособности арендаторов усиливается тренд на покупку в ипотеку - по мере снижения ставок интерес к собственности растёт.

Точки роста и стабильности в 2025 году

Лидеры подорожания в 2025 году: Nad Al Sheba (+28% до 222 000 AED) и Jumeirah (+23% до 226 000 AED).

Семейные кластеры The Villa (+7%), Living Legends (+6%), Sobha Hartland (+6%) — уверенный рост.

Стабилизация/плоская динамика: JVC, Arjan, The Greens и Al Barsha.

Премиум-районы (Downtown Dubai, Palm Jumeirah) еще держат двузначные темпы, тогда как JLT, Dubai Marina, Business Bay выровнялись, а местами фиксируется небольшое снижение.

"Зрелые" компаунды среднего сегмента и башни (например The Springs, Arabian Ranches) показывают сдержанную динамику; старые кварталы Al Barsha стабилизированы за счёт глубины предложения и долгих контрактов.

Чтобы не проспать разворот арендных ставок в Дубае в сторону снижения, эксперты советуют присмотреться к объектам, которые дольше стоят в листингах - это сигнал, что предложение обгоняет спрос. Обратить внимание на корпоративную активность и туризм, и если офисные релокации и поток гостей высоки - арендная кривая держится, а если охлаждаются - начинается коррекция вниз.

Официальная статистика по сделкам и аренде подтверждает тренд на выравнивание. В 2025 году население города выросло на 155 000 человек, что поддерживает базовый спрос, но рассеивает его по новым локациям. Дополнительно на рынок давят >54 000 завершённых/переоформленных жилых сделок и активный «пул» проектов под 2026 год.

Дубай входит в фазу «разумной цены»: на премиум-недвижимость спрос пока держится, однако массовый рынок дышит свободнее благодаря новостройкам. Для арендодателей это время точной настройки - ставки, сроков, пакетов услуг. Для арендаторов это шанс поймать «окно» в районах с вводом, пока конкуренция за жильца работает в их пользу. 2026 год, судя по текущему раскладу, станет годом охлаждения без драмы - с мягкой, но ощутимой коррекцией там, где выбор растёт быстрее, чем очередь желающих.

Метки: жилье; дубай; цены; недвижимость