Недвижимость в Дубае: почему растут цены и это может затянуться на годы

Цены на недвижимость в Дубае выросли в 2025 году на 11% на фоне роста населения, долгосрочного проживания и капитала со всего мира, что подстегнет дальнейший рост в 2026 году.

В последнем Глобальном индексе пузыря на рынке недвижимости (UBS Global Real Estate Bubble Index) швейцарского банка UBS сообщается, что в Дубае в 2025 году наблюдался реальный рост цен примерно на 11%, что превосходит показатели большинства крупных мегаполисов.

Согласно данным UBS Group AG, в прошлом году цены на жилье в Дубае с поправкой на инфляцию достигли самого высокого уровня за более чем десятилетие, что ставит эмират в один ряд с городами мира, где усилился дисбаланс на рынке жилья. В своем последнем глобальном индексе «пузыря на рынке недвижимости» швейцарский банк заявил, что в 2025 году в Дубае наблюдался реальный рост цен примерно на 11%, что превзошло показатели большинства крупных мегаполисов и опровергло тенденцию к выравниванию цен, наблюдаемую во всем мире. Мадрид показал самый сильный рост среди отслеживаемых городов, а Токио также продемонстрировал уверенный рост. Тем не менее, в UBS заявили, что профиль риска Дубая остается ниже, чем у таких городов, как Майами, Цюрих и Токио.

«Риск образования пузыря на рынке недвижимости увеличился второй год подряд и сейчас находится на повышенном уровне», — говорится в заявлении банка, при этом отмечается, что проблемы доступности жилья и демографические ограничения гораздо острее проявляются на зрелых рынках. По мнению аналитиков, главное отличие заключается в численности населения. Население Дубая выросло почти на 15% с 2020 года, впервые превысив 4 млн человек в 2025 году. Только за прошлый год к населению Дубая добавилось более 208 000 человек, что делает Дубай одним из самых быстрорастущих городов мира. Около 60% жителей моложе 35 лет, а экспатрианты составляют почти 90%населения - демографический профиль, который продолжает способствовать формированию новых домохозяйств и росту спроса на аренду жилья.

Рост населения Дубая привел к сокращению предложения и росту арендной платы, который опередил рост цен на жилье, отмечают аналитики. Однако в последнее время цены на недвижимость в Дубае начали опережать рост арендной платы, поскольку растет инвестиционный спрос. Несмотря на рост цен, уровень цен за квадратный метр остается ниже, чем во многих мировых финансовых центрах, что сохраняет относительную доступность жилья. Такой уровень спроса оказывается критически важным по мере ускорения темпов строительства нового жилья. По оценкам рынка, в 2026 году в Дубае может быть завершено строительство примерно 100 000 жилых единиц, что вновь вызывает опасения по поводу переизбытка предложения, аналогичные тем, которые оказывали давление на цены в 2017 году. UBS предупреждает, что разрешения на строительство указывают на объемы строительства, приближающиеся к пиковым значениям предыдущих циклов, что увеличивает риск краткосрочной волатильности. Разработчики и брокеры утверждают, что эти опасения преувеличивают риски. Исторически сложилось так, что от 30 до 40% прогнозируемого предложения задерживается или вводится поэтапно, особенно в крупных комплексных проектах. С учетом задержек и с учетом роста населения, предложение в целом остается в пределах нормы, говорят участники рынка. Любое снижение цен, добавляют они, скорее всего, будет отражать естественное охлаждение, а не системный дисбаланс.

Политика также изменила основы рынка. С 2021 года Дубай выдал более 250 000 «золотых виз», предоставляющих долгосрочный вид на жительство инвесторам, специалистам и предпринимателям. Эта программа ускорила переход от краткосрочного владения недвижимостью к постоянному проживанию, поддерживая спрос на жилье даже при росте цен. Данные по сделкам указывают на эти изменения. По данным Betterhomes, на покупателей, оплачивающих покупку наличными, приходилось около 49% сделок в третьем квартале 2025 года, что немного меньше, чем в предыдущем квартале, но все еще выше по историческим меркам. В начале года на конечных пользователей приходилось примерно половина сделок, что свидетельствует о растущем участии жителей, покупающих основное жилье, а не спекулятивных инвесторов.

Международный спрос на недвижимость в Дубае остается широко распространенным, в первую очередь за счет покупателей из Индии, Великобритании, Пакистана, Европы, России и Северной Америки, а также стабильного притока из стран Персидского залива и более широкого региона Ближнего Востока и Северной Африки. Такое разнообразие контрастирует с перегретыми глобальными городами, где рост цен все больше отрывается от роста доходов, а спрос определяется заемными средствами. На таких рынках, как Лос-Анджелес или Амстердам, рост населения невелик, а ограничения доступности жилья ужесточаются. Дубай, напротив, продолжает в больших масштабах импортировать рабочую силу и капитал, усиливая спрос как в сегменте аренды, так и в сегменте владения жильем.

Однако, как отмечает UBS, рынок жилья в Дубае по-прежнему подвержен колебаниям цен на нефть и растущей конкуренции со стороны региональных конкурентов. Абу-Даби расширил льготы для иностранных инвесторов, а Саудовская Аравия планирует открыть специальные зоны для иностранных покупателей с 2026 года в рамках программы «Видение 2030», что позиционирует Эр Рияд как конкурирующее место для привлечения капитала.

Тем не менее, аналитики говорят, что преимущество Дубая как первопроходца, ясность регулирования и ликвидность обеспечивают ему устойчивость, которой не хватает новым рынкам. Экономический рост в секторах туризма, логистики, финансов и технологий продолжает поддерживать рост занятости и заработной платы, помогая сдерживать спекулятивные излишества даже при росте цен.

UBS Global Real Estate Bubble Index это ежегодное исследование рынка недвижимости, которое оценивает состояние рынка в долгосрочной перспективе и помогает отслеживать риск возникновения пузыря в городах мира. Индекс UBS разработан как инструмент раннего предупреждения, а не как прогноз коррекции. Повышенный риск, как заявили в банке, не означает неизбежного спада, особенно в городах, где сохраняется сильная демографическая и экономическая динамика. В случае Дубая быстрый рост населения и увеличение числа постоянных жителей обеспечивают буфер, которым многие мировые конкуренты уже не обладают. Поскольку рынки жилья во многих городах мира сталкиваются с замедлением роста населения и ограничениями доступности жилья, риск для Дубая заключается не столько в резкой коррекции, сколько в управлении успехом - поддержании дисциплинированного предложения, опережении спроса в развитии инфраструктуры и согласовании политики с долгосрочным проживанием, а не с краткосрочными спекуляциями, отмечают аналитики рынка.

Русский Дом

Метки: дубай; недвижимость; рынок;