Рост цен на недвижимость в Дубае и ОАЭ замедлится на 12-18 месяцев - студии и 1BR могут просесть

Дубай и Эмираты ожидает умеренное замедление роста цен на недвижимость, а также снижение темпов продаж у девелоперов в ближайшие год-полтора.

После почти пяти лет ускоренного роста рынок недвижимости ОАЭ входит в фазу охлаждения: рейтинговое агентство Moody’s ожидает умеренное замедление роста цен на недвижимость в Дубае и ОАЭ, а также снижение темпов продаж у девелоперов в ближайшие 12-18 месяцев. При этом Moody’s подчеркивает, что базовые драйверы спроса остаются сильными - рост населения и приток состоятельных покупателей продолжаются.

Почему Moody’s ждет замедления рынка недвижимости ОАЭ

Ключевой фактор - рост предложения. По оценке Moody’s, волна проектов, проданных на этапе строительства (off-plan) с 2021 года, приведет к заметному увеличению ввода жилья в Дубае в период 2026-2028 г.г. до около 180 000 домов за три года (в среднем 60 000 единиц в год). Это существенно выше исторического диапазона 30 000-40 000 единиц в год за предыдущие пять лет.

Итог логичен: когда ввод новых объектов ускоряется, темпы роста цен обычно становятся ниже - рынок переходит от “разгона” к более спокойной траектории.

Что будет с ценами на недвижимость в Дубае: какие сегменты под давлением

Moody’s допускает умеренное снижение именно в тех сегментах, где предложение остается высоким. В зоне повышенного внимания:

- квартиры-студии;

- 1-bedroom (однокомнатные) квартиры;

- средний ценовой сегмент в локациях с большим числом новых проектов

Важно: это не прогноз “обвала” по всему рынку. Скорее, ожидается выравнивание - часть сегментов станет более конкурентной по цене и условиям рассрочки.

Несмотря на охлаждение, Moody’s отмечает устойчивые драйверы спроса. В частности: рост населения и приток новых резидентов, продолжающийся приток состоятельных покупателей, эффект реформ (резидентские программы и долгосрочные визовые механики), сильная туристическая экономика: в 2025 году Дубай принял 19,6 млн туристов.

Рекордная активность: сделки с недвижимостью в Дубае и Абу-Даби
Рынок подходит к 2026 году на высокой базе. По данным профильных ведомств, в 2025 году:
- число сделок с недвижимостью в Дубае выросло более чем на 20% и достигло 270 000;
- стоимость сделок - 917 млрд дирхамов (около $250 млрд)
- на рынок вышли почти 130 000 новых инвесторов

В Абу-Даби за первые девять месяцев прошлого года объем сделок вырос на 43,3% год к году до 94 млрд дирхамов, а число транзакций на 48% до 29 400.

Девелоперы и банки: кто лучше подготовлен к охлаждению

Moody’s считает, что крупные застройщики ОАЭ переживут замедление устойчиво: их поддерживают портфели заказов, авансовая структура продаж и сильные балансы. При этом мелкие девелоперы могут оставаться более уязвимыми по финансированию и исполнению проектов.

Банки, по оценке агентства, тоже в более безопасной позиции, чем в прошлые циклы: регуляторные меры снизили концентрацию рисков в стройке и девелопменте, а у кредиторов сохраняются высокие показатели платежеспособности и ликвидности.

Отдельно Moody’s отмечает рост альтернативного финансирования: с 2023 года девелоперы активнее привлекали капитал через сукуки (исламская облигация - инструмент для привлечения капитала, соответствующий нормам шариата) и гибридные долговые инструменты (около $12 млрд), а также через рассрочки от клиентов и совместные проекты.

Что это значит для покупателей и инвесторов в недвижимость ОАЭ

Период замедления это обычно “рынок выбора”, где сильнее влияют детали: локация, качество продукта, ликвидность и стратегия выхода.

Практический фокус для инвестора в недвижимость Дубая и ОАЭ на 2026-2027 г.г.:
- осторожнее с массовыми студиями/1BR там, где ожидается избыток предложения;
- отдавать приоритет сильным девелоперам и понятным проектам;
- сравнивать готовые объекты и off-plan по риску/ликвидности/условиям платежей.

Русский Дом

Метки: недвижимость; оаэ; дубай; девелопер