Продажи недвижимости в Дубае рухнули на 70–80%: JPMorgan оценил удар войны по рынку

Рынок недвижимости Дубая получил один из самых сильных ударов за годы. При этом цены снизились гораздо слабее, а свежие сделки уже показывают восстановление активности.

Рынок недвижимости Дубая оказался среди наиболее пострадавших секторов экономики Персидского залива после шести месяцев войны на Ближнем Востоке.

В опубликованном 27 августа обзоре Reuters банк JPMorgan оценивает падение продаж недвижимости в Дубае на 70–80%. Агентство приводит эту цифру среди наиболее заметных экономических последствий конфликта для стран Залива.

Это значительно более резкая оценка, чем показывают опубликованные ранее данные по числу зарегистрированных сделок. И здесь необходимо важное уточнение: Reuters не указывает в своем материале период сравнения и методику расчета JPMorgan, поэтому трактовать 70–80% как годовое падение всех зарегистрированных сделок Dubai Land Department нельзя.

Продажи недвижимости в Дубае: JPMorgan говорит о падении до 80%

Reuters подводит итоги первых шести месяцев конфликта и отмечает, что непосредственный экономический ущерб странам Персидского залива оказался значительным.

Среди приведенных показателей:
- экспорт Саудовской Аравии между первым и вторым кварталами сократился на 10%;
- фондовые рынки ОАЭ и Катара потеряли примерно по 14%;
- JPMorgan оценивает падение продаж недвижимости в Дубае на 70–80%;
- Oxford Economics прогнозирует почти 30% сокращение экономики Катара из-за ущерба газовой инфраструктуре.

Таким образом, недвижимость Дубая Reuters относит к числу сегментов, наиболее сильно отреагировавших на войну.

Но это не означает, что квартиры в Дубае подешевели на 70–80%

Цифру JPMorgan особенно важно не путать с ценами на недвижимость. Падение продаж и падение стоимости жилья — совершенно разные показатели.

Свежие данные Colliers, опубликованные в ОАЭ, показывают, что во втором квартале средние цены продажи квартир и вилл в Дубае снизились примерно на 3% относительно первого квартала. Аренда квартир за тот же период сократилась примерно на 4%. Поэтому утверждение, что "недвижимость в Дубае подешевела на 70–80%", было бы неверным. Оценка JPMorgan, которую приводит Reuters, касается именно property sales — продаж недвижимости.

Российские инвесторы тоже стали реже покупать квартиры в Дубае

Снижение покупательской активности подтверждают и свежие данные российского рынка. 24 августа РБК сообщил со ссылкой на исследование Nikoliers, что в первом полугодии 2026 года на первичном рынке Дубая было зарегистрировано 50,6 тыс. сделок — на 12% меньше год к году.

На рынке готового жилья снижение составило 16%. По данным Tranio, совокупное число сделок с квартирами и виллами с января по июль уменьшилось примерно на 9,8% год к году.

Отдельно участники рынка сообщили РБК о снижении активности российских покупателей. С марта по июль многие инвесторы из России занимали выжидательную позицию на фоне геополитической неопределенности.

Почему цифры 12% и 70–80% настолько разные

На первый взгляд возникает очевидное противоречие. Российские консультанты на основе данных Dubai Land Department говорят о снижении числа сделок примерно на 10–16%, тогда как JPMorgan, по данным Reuters, оценивает падение продаж недвижимости в Дубае сразу в 70–80%. Однако напрямую сравнивать эти цифры нельзя.

В сообщении Reuters не раскрыты период сравнения, используемый показатель и методология оценки JPMorgan. Поэтому нет оснований утверждать, что банк сравнивает именно количество зарегистрированных за полугодие сделок с первым полугодием 2025 года.

Российское исследование, напротив, прямо говорит о количестве сделок за конкретный шестимесячный период.

Следовательно, 70–80% следует подавать именно как оценку JPMorgan, приведенную Reuters, а не как официальную статистику Земельного департамента Дубая.

Свежие сделки показывают, что рынок уже оживает

Еще одна важная деталь: текущая ситуация в августе выглядит заметно лучше, чем могло бы показаться из шестимесячной оценки.

По данным Dubai Land Department, собранным специализированным сервисом Dubai.news, за семь полных дней с 19 по 25 августа в Дубае зарегистрировано 2 903 сделки с жилой недвижимостью. Это на 0,7% больше предыдущей недели.
Общая стоимость зарегистрированных сделок составила около 5,97 млрд дирхамов, увеличившись на 5,7%. За последние 30 дней зарегистрировано 13 742 продажи — на 15,6% больше, чем в предыдущем сопоставимом 30-дневном периоде.

Таким образом, оценка тяжелого падения после начала войны и нынешнее восстановление рынка могут существовать одновременно. Рынок мог резко потерять активность в наиболее напряженный период, а затем начать постепенно возвращать покупателей.

Новостройки Дубая остаются главным сегментом рынка

Несмотря на падение спроса в первой половине года, строящаяся недвижимость по-прежнему занимает основную долю рынка.

В период с 19 по 25 августа на off-plan — то есть квартиры и виллы, продающиеся до завершения строительства, — пришлось около 70% всех зарегистрированных продаж жилья. В июле доля off-plan также превышала 70% по количеству сделок. То есть покупатели не отказались от новостроек Дубая как класса активов. Скорее изменились объем и скорость принятия инвестиционных решений.

Цены на квартиры пока держатся значительно лучше продаж

Для тех, кто рассматривает покупку квартиры в Дубае, это, вероятно, главный вывод. Резкое сокращение активности покупателей не привело к сопоставимому обвалу цен. Более того, внутри города ситуация очень неоднородна.

По августовским данным Dubai Land Department, в отдельных районах медианные цены относительно июля снижались, а в других продолжали расти.

Например, в первой половине августа медианная стоимость сделки:
- в Business Bay снизилась примерно на 6,6%;
- Dubai Marina — на 2,1%;
- Palm Jebel Ali — на 12,2%;
- Downtown Dubai, напротив, выросла примерно на 13,6%;
- Dubai Hills Estate — на 9,1%.

Эти показатели не являются индексом стоимости всего района — структура проданных объектов каждый месяц меняется. Но они хорошо показывают, почему нельзя говорить об одном одинаковом падении цен для всего Дубая.

Купить квартиру в Дубае сейчас: рынок стал более сложным

После нескольких лет почти непрерывного роста рынок вошел в фазу, когда покупателям приходится гораздо внимательнее смотреть на конкретный район, проект и условия сделки.

С одной стороны:
- количество сделок за первое полугодие снизилось;
- JPMorgan оценивает провал продаж в наиболее тяжелой фазе чрезвычайно высоко;
- российские инвесторы стали осторожнее;
- средние цены во втором квартале начали корректироваться.

С другой:
- августовская регистрационная статистика уже показывает восстановление активности;
- off-plan по-прежнему занимает около 70% рынка;
- массового падения стоимости квартир на десятки процентов не произошло.

Поэтому нынешнюю ситуацию правильнее характеризовать как резкий кризис продаж с последующим восстановлением, а не как обвал стоимости недвижимости Дубая.

Война изменила рынок недвижимости Дубая

Еще в 2025 году Дубай находился в условиях исключительно высокого спроса, масштабных запусков новых проектов и постоянного притока зарубежного капитала. Война изменила поведение инвесторов.

Проблемы с авиасообщением, региональные риски и общая неопределенность заставили часть покупателей отложить сделки. Российские участники рынка в свежем исследовании прямо называют геополитическую неопределенность одной из причин снижения активности.

Теперь одновременно проявляются две тенденции: предложение недвижимости продолжает расти, а спрос становится осторожнее. И это создает принципиально другую ситуацию для тех, кто сегодня ищет недвижимость в Дубае для инвестиций.

Продажи упали, но рынок Дубая не остановился

Главная цифра Reuters действительно выглядит шокирующей: JPMorgan оценивает падение продаж недвижимости в Дубае на 70–80% после начала войны. Но воспринимать ее как доказательство "краха недвижимости Дубая" нельзя.

Официальная регистрационная статистика показывает значительно меньший спад числа сделок за первое полугодие, а данные последних недель уже фиксируют восстановление активности.

Поэтому сейчас гораздо важнее другое: после нескольких лет рынка продаж покупатели недвижимости в Дубае получили значительно больше пространства для выбора и ожидания, а девелоперам приходится бороться за спрос в условиях, которых город давно не видел.

Именно это, вероятно, станет главным вопросом рынка этой осенью: продолжит ли восстановление августа набирать скорость — или десятки тысяч новых квартир, которые выходят на рынок, снова усилят давление на продажи и цены.

Русский Дом

Метки: недвижимость; дубай; квартиры; виллы; цены