Почему склады стали новой нефтью — и при чём здесь ваша посылка

Курьер звонит в дверь, отдаёт коробку и через минуту исчезает. Покупателю кажется, что заказ проделал простой путь: магазин, машина, дом. Но к моменту встречи с курьером основная работа уже закончена.

Товар привезли в нужный регион, приняли, пересчитали и разместили на определённой полке. Затем его нашли среди тысяч других позиций, проверили, упаковали, промаркировали и направили в правильную машину. Если хотя бы один этап оказался плохо организован, обещанная доставка «завтра» легко превращается в несколько дней ожидания.

За удобством интернет-торговли скрывается огромная индустрия складов. Её здания редко попадают на фотографии городов, но именно от них всё чаще зависит, насколько быстро живёт современная экономика.

Посылка начинается не у курьера

В 2024 году объём электронной торговли компаний в 45 развитых и развивающихся экономиках достиг 28 трлн долларов. На эти страны приходилось около трёх четвертей мирового ВВП и экспорта.

Однако через интернет можно передать заказ, оплату и адрес. Сам товар по сети не перемещается.

Кроссовки нужно снять со стеллажа. Смартфон — найти, проверить и защитить от повреждений. Продукты — хранить при определённой температуре. Мебель — погрузить так, чтобы она доехала целой. Возврат покупателя необходимо принять и решить, можно ли снова выставить товар на продажу.

Чем больше покупок совершается через экран, тем больше физической работы выполняется вдали от покупателя. Поэтому рост цифровой торговли не отменяет здания, дороги и грузовики, а делает их ещё важнее.

Современный склад — это уже не помещение, где коробки месяцами ждут отправки. На крупных объектах работают системы управления запасами, сканеры, конвейеры и автоматические сортировочные линии. Задача такого комплекса состоит не только в хранении: товар должен пройти через него как можно быстрее и без ошибок.

Главный товар здесь — время

Для бизнеса расположение запасов иногда важнее стоимости самого помещения.

Удалённый склад может быть дешёвым, но тогда каждая посылка дольше едет к покупателю. Площадка рядом с большим городом обходится дороже, зато позволяет сократить транспортное плечо и выполнять больше заказов за день.

Например, аренда склада в Алматы может быть нужна компании, работающей с покупателями Центральной Азии; Дубай привлекает бизнес, распределяющий товары между Ближним Востоком, Азией и Африкой; Москва даёт доступ к крупнейшему потребительскому рынку России; Стамбул расположен рядом с маршрутами, связывающими Европу и Азию.

Во всех четырёх случаях компании платят не просто за бетонный пол и крышу. Они покупают удобное место на карте.

Высокий потолок позволяет разместить больше стеллажей. Дополнительные ворота сокращают очереди грузовиков. Близость к магистрали экономит время водителей. Современная противопожарная система даёт возможность хранить товары, которые нельзя размещать в старом ангаре. Даже форма здания имеет значение: неудачная планировка заставляет работников и технику ежедневно проходить лишние километры.

Поэтому два одинаковых снаружи помещения могут иметь совершенно разную ценность.

Пока одни строят, другие занимают здания заранее

Склады называют новой нефтью из-за высокого спроса, но у этой метафоры есть слабое место: складские площади можно построить. Иногда девелоперы делают это настолько активно, что дефицит быстро превращается в избыток.

В крупнейшем складском узле Казахстана за 2025 год ввели рекордные 320 тыс. квадратных метров новых площадей — в 3,5 раза больше, чем годом ранее. К началу января 2026 года свободными оставались 15,1% помещений, или 158,4 тыс. квадратных метров. Годом ранее доля свободных площадей была в 8,6 раза ниже.

Для арендаторов это означает выбор и возможность обсуждать цену. Для владельцев — риск месяцами содержать пустующее здание. Рынок продолжает расти, но предложение в определённый момент может расти ещё быстрее.

В Дубае ситуация была противоположной. По данным Cushman & Wakefield Core, в 2025 году средняя заполняемость складов класса А в ОАЭ составляла около 95%, а арендные ставки в Дубае выросли за год на 18%. Многие строящиеся объекты находили арендаторов ещё до завершения работ.

Высокая цена в таком случае становится платой за отсутствие альтернатив. Компания может сэкономить на аренде и уехать дальше от транспортных маршрутов, но затем ежедневно терять деньги на перевозках и задержках.

Именно поэтому бизнес иногда соглашается занять помещение, в котором ещё работают строители. Ожидание готового и более дешёвого варианта способно обойтись дороже самой аренды.

Огромный город не гарантирует вечного дефицита

Складской рынок развивается циклами. Сначала свободных площадей становится мало, ставки растут, а девелоперы начинают строительство. Затем новые здания одновременно выходят на рынок — и баланс меняется.

В Московском регионе за 2025 год ввели 1,92 млн квадратных метров качественных складов, что в полтора раза превысило результат предыдущего года. Но объём сделок одновременно сократился на 32%, до 1,59 млн квадратных метров. Доля свободных помещений с учётом субаренды поднялась до 4,3%.

Это не означает, что товары перестали покупать или доставлять. Компании просто начали осторожнее относиться к расширению, а часть ранее арендованных площадей оказалась лишней.

В период быстрого роста бизнес часто занимает помещение с запасом: не только для сегодняшнего количества заказов, но и для будущих продаж. Если прогноз не оправдывается, за пустые метры всё равно приходится платить. Тогда компания пытается отказаться от части площади или передать её другому арендатору.

Склад не умеет уменьшаться вслед за спросом. Здание продолжает требовать отопления, охраны, ремонта и обслуживания независимо от того, заполнено оно товарами или наполовину пустует.

Почему меньше сделок не всегда означает снижение цен

Стамбул показал ещё один вариант развития событий. В первой половине 2025 года объём аренды промышленных и логистических помещений снизился на 33% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. При этом ставка на лучшие складские объекты выросла на 10% и достигла 11 долларов за квадратный метр. Аналитики связали это с высоким спросом и ограниченным предложением качественных помещений.

На первый взгляд кажется странным: сделок заключается меньше, но лучшие объекты дорожают.

Причина в том, что склад складу рознь. Старое помещение с низким потолком и неудобным подъездом не заменит современный распределительный центр. Компания может отказаться от десятка неподходящих предложений, но начать конкурировать с другими арендаторами, когда появляется нужный объект.

В итоге на рынке одновременно могут пустовать устаревшие ангары и дорожать здания, приспособленные для автоматизации, круглосуточной работы и интенсивного движения грузового транспорта.

За весь 2025 год в Стамбуле и его окрестностях было арендовано около 255 тыс. квадратных метров складов класса А: 110 950 квадратных метров в первом полугодии и 144 400 — во втором.

Что происходит внутри склада, пока покупатель спит

Путь заказа по большому распределительному центру напоминает работу аэропорта.

Прибывающие товары регистрируют и направляют в разные зоны. Одни сразу отправляются дальше, другие занимают место на стеллажах. После получения заказа система определяет, где лежит нужная позиция и по какому маршруту её быстрее забрать.

Затем товары из разных частей здания встречаются в зоне упаковки. Коробка получает этикетку и направляется к машине, которая обслуживает определённый город или район.

Чем больше заказов проходит через здание, тем опаснее даже небольшая ошибка. Если на обработку одной посылки тратить всего на минуту больше, на сотнях тысяч отправлений эта минута превращается в тысячи рабочих часов.

Поэтому арендаторы оценивают не только площадь. Их интересует, сколько машин одновременно может подъехать к зданию, какую нагрузку выдерживает пол, достаточно ли электрической мощности для оборудования и можно ли перестроить внутреннее пространство.

Склад фактически становится машиной, а недвижимость — её корпусом.

Почему выражение «новая нефть» всё же прижилось

Сравнение складов с нефтью не следует воспринимать буквально. Нефть нельзя произвести, а логистический комплекс можно построить из металла и бетона.

Но нельзя бесконечно создавать хорошие места для строительства.

Земля рядом с крупными городами, портами, аэропортами и магистралями ограничена. Складскому комплексу нужны широкие подъездные дороги, место для манёвров грузовиков и возможность работать в часы, когда большинство людей спит. При этом жители редко хотят видеть интенсивный грузовой поток рядом с домами.

Поэтому действительно дефицитным ресурсом становится не само здание, а правильная точка на карте.

Крупнейший владелец логистической недвижимости Prologis прогнозирует, что рост доли электронной торговли в США до 30% к 2030 году может создать дополнительную потребность в 250–350 млн квадратных футов складских помещений — примерно 23–33 млн квадратных метров. Это прогноз участника рынка, но он показывает масштаб инфраструктуры, необходимой для ускорения доставки.

Чем меньше времени покупатель готов ждать, тем больше товаров приходится заранее размещать рядом с ним. А значит, компаниям нужно не одно огромное удалённое хранилище, а сеть объектов в разных регионах.

Скорость доставки определяется задолго до покупки

Покупатель начинает отсчитывать время после нажатия кнопки. Для продавца отсчёт начался за месяцы до этого.

Компания заранее выбрала регион, арендовала помещение, привезла запасы и рассчитала, какие товары будут пользоваться спросом. Если расчёт оказался верным, заказ быстро отправится к владельцу. Если ошибочным — покупатель увидит сообщение об отсутствии товара, а на другом складе останутся никому не нужные коробки.

Именно эта способность заранее оказаться в правильном месте делает склады стратегической инфраструктурой.

Но четыре разных рынка показывают, что простой формулы здесь нет. В одном месте рекордное строительство привело к росту свободных площадей. В Дубае качественные здания оставались почти полностью занятыми. В Москве быстрый ввод совпал со снижением активности арендаторов. В Стамбуле лучшие объекты дорожали, хотя общее число сделок сокращалось.

Склад может быть дорогим или дешёвым, переполненным или пустующим. Его настоящая ценность определяется одним вопросом: помогает ли он доставить нужный товар туда, где его уже ждут.

Когда курьер появляется у двери, соревнование магазинов почти закончено. Победитель определился раньше — в тот момент, когда кто-то правильно решил, в каком здании должна лежать эта коробка.

Метки: склад; логистика